備案登記缺失

《財經國家周刊》記者在調查中了解到，目前房屋租賃市場的立法和管理缺失，與房屋出租登記備案制度不健全有關。幾年前出臺的強制登記備案制度現實中并沒有得到很好的落實。

據我愛我家房地產經紀公司控股公司副總經理胡景暉估計，北京市房屋出租實際登記備案率“不足5%”。

胡景暉說，2008年，北京市公安局為提高對城市流動人口的管理力度，確立了“以房管人”的思路，與房屋出租中介機構合作，由后者代為敦促房屋租賃人進行登記備案。但情況并不理想，“目前北京的房屋出租僅有不足四成通過中介交易，其余60%的私人出租信息根本無從登記。”

即便是通過中介完成的房屋租賃交易，實際登記備案率也不理想。北京鏈家房地產經紀有限公司董事長左暉提供的統計數據顯示：自2008年8月北京租賃合同網上備案系統正式運行以來，截至2010年1月，履行了網上登記備案手續的租賃交易量仍不足總數的20%。

胡景暉說，北京的房屋租賃市場，其實是一個龐大的“黑市”：一是政府對底數不清；二是絕大多數出租行為都在法律監管之外。

在上海，我愛我家分公司目前每月有1500單左右的租賃交易量，但備案不足100單。陸英麗經理分析說，目前的管理規定是對房屋出租人征收5%的綜合稅，這是其逃避登記備案的主要原因；此外登記備案程序繁瑣，出租人往往都不知道該找誰去登記。

3年前，宮萍等人曾建議北京學習廣州等城市的經驗，以街道和社區為單位，設立房屋租賃基層服務站，便于掌控市場交易數據和完善登記備案管理。

北京市政府采納了上述建議，并明確寫入2008年1月1日起實行的《北京市房屋租賃管理若干規定》，規定“區、縣人民政府應當在社區、村建立負責房屋租賃管理、服務的基層管理服務站，并保障其工作所需的經費、辦公場所”，還明確了基層服務站的職能。

然而，這項明確寫入地方行政法規的條款，據《財經國家周刊》記者調查，實際并未發揮作用。北京市大多數街道、社區至今沒有建立房屋租賃基層服務站。“房屋租賃市場目前最大的特點是沒有管理，基本上是自由市場化。”宮萍說。