得益于資本平臺

2009年上半年，為打破資金瓶頸，常州組建公共住房建設投資發(fā)展公司(以下稱房投公司)。“它是一個投融資平臺，主要職能是籌集資金用于住房保障的各種支出，另外負責建設一部分房源。”吳海泳告訴《財經(jīng)國家周刊》記者。

房投公司成立的初衷并非針對公共租賃房。吳海泳透露，“本來是要解決經(jīng)濟適用房的貨幣化補貼問題。”

在各地紛紛陷入經(jīng)濟適用房存廢之爭時，常州在2009年初決定停建經(jīng)濟適用房，代之以貨幣補貼，補貼標準定為每戶8萬元。“經(jīng)適房供應政策不能一成不變，它應該和本地的市場結(jié)合起來。”吳海泳說。

與多數(shù)二、三線城市一樣，當時常州房地產(chǎn)市場同樣遭遇冰點。經(jīng)過多次論證，常州最終由“補磚頭”轉(zhuǎn)為“補人頭”。

“選擇貨幣化，老百姓得到實惠，行業(yè)得到了發(fā)展，對政府來說也擴大了內(nèi)需。”在吳海泳看來，貨幣化補貼的轉(zhuǎn)變可謂一舉多得。

而資金隨之成為最大的難題。即使按1萬戶來補貼，也需要8億元資金投入。“但財政補貼有限，所以成立房投公司作為住房保障的投融資平臺，通過銀行貸款、土地運作和市場融資，快速解決貨幣化補貼的資金難題。”吳海泳說。

2009年，公共租賃房呼聲漸高，常州市也看到了這一保障手段的可行性，于是先行改變保障思路。房投公司的職能隨之改變，過渡成為整個保障房建設的資金來源。公共租賃房所需資金也盡出于此。

吳海泳介紹，常州市房投公司注冊資金為10億元，目前融資總額達30億元，分別來自銀行貸款、土地出讓收入和城市住房保障專戶資金。

“完成現(xiàn)階段的保障房建設，資金是絕對沒有問題的。”吳海泳說。在最近的一次安居工程電話會議上，常州市政府相關人士透露，2009年常州市新開工建設公租房4000套，投入資金為16億元。

與資金問題同樣重要的是土地，這直接決定著房源的多少。

戴曉榮介紹，2009年，常州市政府向房投公司注入3000畝土地，目前已經(jīng)落實了2500畝。“都是毛地，房投公司負責做一級開發(fā)，之后放到招拍掛市場上去，收益歸房投公司。”

“房管和國土不是一個系統(tǒng)，我們的工作得到了很多部門的配合。”戴曉榮說。

利用市政府所劃撥的土地，常州市在2009年有4個公共租賃房項目同時開工，建筑面積達20萬平方米，可提供4000套公共租賃房。

吳海泳透露，另外兩種資金來源方式是配建和市場收購。

按照常州市今年的規(guī)定，新開工的商品房，須配建3%的保障房，無償交給政府。開發(fā)商也可以選擇繳納易地建設費來變通，這項資金將被房投公司用于自建保障房。“2009年拿到的土地將相繼入市，房管局將在發(fā)預售許可證時，落實這項政策。”

第三種方式是政府到市場上收購70平方米~80平方米的小戶型。“2009年上半年，開發(fā)商非常歡迎，但現(xiàn)在不愿意了，這部分占房源的10%左右，我們還是以自建為主。”吳海泳說。

在已開始入住的第一批公共租賃房中，有80套房源位于新北區(qū)的九州花園小區(qū)，這些房源便來自市場收購。《財經(jīng)國家周刊》記者曾實地探訪，該小區(qū)設施完善，綠化喜人。

房投公司的成立，讓資金與土地都有了明確的來源，但它只是以公司模式來行使政府職能，盡管高效，但尚無法律依據(jù)。此時，公共租賃房的管理機制問題便浮出水面。

2009年8月，《常州市市區(qū)公共租賃住房管理辦法》正式出臺，在這份共八章43條的辦法中，涵蓋了房源籌集、資金籌集、申請和審核、配租、后續(xù)管理和法律責任六大項內(nèi)容。