上下杭動遷已開始，3210戶居民騰挪，對樓市影響巨大（本報記者　黃啟鵬攝）

　　東南網10月23日訊（海峽都市報記者 劉夢寧）上下杭3210戶居民騰挪，對周邊二手租售市場帶來了巨大影響。事實上，從更長遠的角度看，對福州樓市的購買力的供應也很大。

　　據了解，此次拆遷補償標準是三年前上海新村和王莊補償價格的2倍有余。高額舊城拆遷賠償讓不少人一夜之間資產倍增，他們會否為樓市注入新的購買力？高額的賠償令市中心土地成本越來越高，“面粉又貴了”是否會進一步助推市中心房價？

　　現象 上下杭拆遷補償創下“史上最高”

　　對比三年前，榕城近年來規模最大的一次舊屋區改造項目王莊危舊房改造，涉及約7000戶居民近3萬人，當時私房合法建筑面積的房屋貨幣補償金額=被拆遷房屋的合法建筑面積×（4386元/㎡被拆遷房屋建筑安裝工程單價×成新率）。

　　同年，上海新村改造，私房合法建筑面積的房屋貨幣補償金額=被拆遷房屋的合法建筑面積×（4339元/㎡被拆遷房屋建筑安裝工程單價×成新率）。這兩個在當時看起來很高的標準，現在一下子被“史上最高拆遷補償”的上下杭比了下去。

　　據了解，上下杭私宅的補償方案為：貨幣補償金額=被征收房屋的確權建筑面積×(9385元/㎡被征收房屋重置價×成新率)，是三年前王莊和上海新村舊改拆遷補償的兩倍有余。有業內人士做了統計，上下杭一套框架結構、成新率為80%的私房，加上各種補貼，最后的補償價為19025元/平方米。此前，就有一位上下杭居民，因私宅確權面積達到89平方米而獲得了170多萬元的補償款。

　　被“遷”出來的龐大人口，帶著福州“史上最高”的拆遷補償款，是否會成為一股改變樓市風向的強勁購買力？

　　影響 給樓市注入強勁購買力

　　采訪中，多數業內人士都對這一波購買力十分看好。

　　中原地產福州分公司總經理蔡俊認為，“拆遷補償的高低和城市經濟收入、房價都有關聯，三年前的拆遷、租房、生活甚至房價成本都和今天不一樣，在今天如果不設置較高的補償標準，拆遷工作會很難啟動。”他還表示，此次高標準補償對福州樓市新的購買力的注入作用是顯著的。“此次拆遷涉及3210戶居民，而補償只有貨幣補償和異地安置兩種形式，并沒有原拆原遷。這些擁有‘臺江情結’、習慣市中心配套的上下杭居民，在拿到補償款后，多半會選擇在周邊就近買房，這對市中心的高端住宅可謂是一大利好。”

　　此外，有多名二手房中介經紀人也透露，近段時間，上下杭附近二手房業務量相比此前上漲了兩成，租賃成交均價環比漲幅達5%以上。可見，除了區域的新房，一些資金和購買力也開始投入到上下杭周邊的二手樓市中。

　　市中心地價或被推高

　　市中心拆遷補償的劇增，對上游土地市場同樣影響深遠。

　　根據海都房網數據中心的數據顯示，在2009—2011年，多個總價地王、單價地王均出現在舊城改造項目中。如冠城大通首璽(宗地2009-33號地塊)拍賣總價4.03億元，樓面價15040元/m；世歐王莊(宗地2010-02號王莊危舊房改造地塊)拍賣總價60億元，樓面價8653元/m；中庚紅鼎天下(宗地2009-30號朝陽路地塊)總價10.8億元，樓面價11557元/m；世歐瀾山(原鍋爐廠地塊)拍賣總價11.06億元，樓面價8805元/m。可以說，舊城改造成了福州地產持續發展的機會，但是也附帶著極高的土地成本。

　　業內人士江映輝也認為，“開發商的土地成交價從根本上來說還是由市場對土地價值的判斷和土地本身的吸引力決定的，涉及收儲成本、掛牌價格和土地招拍掛的激烈程度造成的溢價率，但跟拆遷成本有很大關聯。”

　　區域房價深度承壓

　　對于未來上下杭區域改造后的房價，蔡俊認為，隨著拆遷成本的上漲，肯定會帶動區域未來新房價格水漲船高。回顧目前福州市面上活躍的市區高端項目，也大多都是前兩年的舊城改造項目，而它們的銷售情況都普遍受到了市場認可。

　　不少業內人士都認為，從上一輪舊改項目面市的產品看，往往都對區域價格造成了上漲的壓力。世歐地產策劃經理張義通也分析道，目前處于改造范圍的上下杭區域是傳統的市中心，地段優勢明顯，就算土地成本高，開發商也多半會買單。

　　“不過，這主要是由供求關系決定，市中心產品多半供不應求。只能說拆遷改造了區域面貌和環境，進而影響了周邊房價。但是從總體市場來看，更多商品房入市，對城市的房價過快上漲是有抑制作用的。”業內人士江映輝認為，對被拆遷人的補償標準提高，不等于會拉抬中心城區的房價，房價還是取決于供求關系。隨著舊城土地釋放，住宅用地的供應也會增加，會緩解當前商品房市場的供需矛盾。況且，“舊改”項目大多是多層建筑，容積率較低，無論補償標準怎么提高，相比日后開發商建設的高容積率的純高層和小高層建筑規劃，其新增面積都是十分可觀的，這就給開發商留下了很大的利潤空間。