震蕩期：2010年10月10日至2012年3月新政從嚴成交下跌房價滯漲

　　從2010年福州版限購令出臺到2012年3月，可以說是限購效力最大化的時期。不論是國家還是地方，高壓行政手段、從緊的金融信貸手段不斷出臺，層層高壓嚴控，從購房資格到購房貸款，樓市中的投資、投機需求已被全部堵死。

　　市場迅速轉冷，首當其沖的就是成交和房價的變化。

　　2009年，福州住宅共成交47145套。而2011年福州市區(qū)住宅成交15664套，不僅同比2010年下跌17.25%，較之2009年更是大幅縮水。這也可以反映出投資投機需求撤出的大致數量，但不能否認的是，它也影響和誤傷了一些含部分改善需求和剛性需求的入市。

　　在成交面積段方面，與往年相比剛需小戶型上市數量有明顯增長。此外，受擠出效應影響，曾經風頭無二的不限購區(qū)域以及不限購產品，在市場觀望情緒加劇及銀行信貸額度收緊的大環(huán)境中，同樣未能幸免，銷售熱度較此前有所下降。

　　與此同時，房價上漲速度相對于2009年—2010年明顯放緩，在12000元/㎡~13000元/㎡區(qū)間內徘徊。一業(yè)內人士分析認為，開發(fā)商為了提高銷售速度，選擇以低價位產品入市吸引客戶，目的是迅速搶占所剩不多的剛需市場。“但現在的降價，只是定價上的策略性調整，試探市場，總體幅度并不大?！?/p>

　　對購房者而言，首套房貸利率不斷攀升，月供“壓力山大”，而價格尚未調整至滿意的程度，因此觀望情緒濃厚。不論是開發(fā)商還是購房者都在觀望下一步政策走向，市場陷入深度博弈期。

　　適應期：2012年3月至2012年年末調控趨穩(wěn)成交止跌房價反彈

　　2012年初，為了應對國內經濟增長下行的風險，中央把“穩(wěn)增長”放在了重要位置上，對房地產調控的態(tài)度從“堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭”轉變?yōu)椤按龠M房價合理回歸”。

　　與2011年幾乎每月都有新調控政策出臺的高頻狀態(tài)不同，在2012年后，新政出臺頻次明顯放低，呈現出圍繞滿足自住需求為主的“定向寬松”的市場特征。地方則敏銳地感應到這種變化，在沒有觸碰限購紅線的前提下，通過如普通住宅標準調整、各種購房補貼措施、利率上的定向寬松與優(yōu)惠，刺激樓市成交量回升。

　　在信貸金融政策的相對寬松中，市場也迎來了成交的逐月上揚，就連暑期檔也同樣可圈可點：全年成交收于21213套，較2011年增加了三成。受成交攀升影響，房價從年初的12529元/㎡升至年末的13375元/㎡，漲幅控制在合理區(qū)間。