□回顧篇

　　東南網10月23日訊（海峽都市報記者 林姿）2010年10月10日，福州市下發《關于進一步貫徹落實國務院文件精神，堅決遏制房價過快上漲的補充通知》，至今這項福州版限購令已經執行三周年。

　　三年來，由于“去投資化”的高壓調控，大量投資、投機需求已被擠出樓市，市場基本回歸以“自住需求”為主。一定程度上，樓市調控已經取得顯著成效。

　　然而，隨著政策“見底”，限購“藥性”也減弱——

　　從限購一周年內量價齊跌，二周年時價滯量漲，到如今房價上漲，市場預期轉向，倒逼著下一步出臺制度化、市場化的解決方案。

　　因此，我們以時間為軸線，回顧政策層面的變化影響下市場的不同狀態變化，以期“見微知著”，循著調控政策不斷“糾偏”的過程，把握市場回歸理性發展的軌跡。

　　震蕩期：2010年10月10日至2012年3月新政從嚴成交下跌房價滯漲

　　從2010年福州版限購令出臺到2012年3月，可以說是限購效力最大化的時期。不論是國家還是地方，高壓行政手段、從緊的金融信貸手段不斷出臺，層層高壓嚴控，從購房資格到購房貸款，樓市中的投資、投機需求已被全部堵死。

　　市場迅速轉冷，首當其沖的就是成交和房價的變化。

　　2009年，福州住宅共成交47145套。而2011年福州市區住宅成交15664套，不僅同比2010年下跌17.25%，較之2009年更是大幅縮水。這也可以反映出投資投機需求撤出的大致數量，但不能否認的是，它也影響和誤傷了一些含部分改善需求和剛性需求的入市。

　　在成交面積段方面，與往年相比剛需小戶型上市數量有明顯增長。此外，受擠出效應影響，曾經風頭無二的不限購區域以及不限購產品，在市場觀望情緒加劇及銀行信貸額度收緊的大環境中，同樣未能幸免，銷售熱度較此前有所下降。

　　與此同時，房價上漲速度相對于2009年—2010年明顯放緩，在12000元/㎡~13000元/㎡區間內徘徊。一業內人士分析認為，開發商為了提高銷售速度，選擇以低價位產品入市吸引客戶，目的是迅速搶占所剩不多的剛需市場。“但現在的降價，只是定價上的策略性調整，試探市場，總體幅度并不大?！?/p>

　　對購房者而言，首套房貸利率不斷攀升，月供“壓力山大”，而價格尚未調整至滿意的程度，因此觀望情緒濃厚。不論是開發商還是購房者都在觀望下一步政策走向，市場陷入深度博弈期。

　　適應期：2012年3月至2012年年末調控趨穩成交止跌房價反彈

　　2012年初，為了應對國內經濟增長下行的風險，中央把“穩增長”放在了重要位置上，對房地產調控的態度從“堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭”轉變為“促進房價合理回歸”。

　　與2011年幾乎每月都有新調控政策出臺的高頻狀態不同，在2012年后，新政出臺頻次明顯放低，呈現出圍繞滿足自住需求為主的“定向寬松”的市場特征。地方則敏銳地感應到這種變化，在沒有觸碰限購紅線的前提下，通過如普通住宅標準調整、各種購房補貼措施、利率上的定向寬松與優惠，刺激樓市成交量回升。

　　在信貸金融政策的相對寬松中，市場也迎來了成交的逐月上揚，就連暑期檔也同樣可圈可點：全年成交收于21213套，較2011年增加了三成。受成交攀升影響，房價從年初的12529元/㎡升至年末的13375元/㎡，漲幅控制在合理區間。

　　而市場似乎也已經適應了調控的節奏，找到了限購之下的生存之道。

　　縱觀主流樓盤的推盤策略，則與市場中的需求變化相符：年初從剛需出發主推對應房源，隨后小量試探房價，其間拓寬渠道加強推盤，此后針對改善型需求推出大戶型房源。更多的開發商則信奉“短平快”字訣，加快速度推盤搶占市場需求，合理定價成為取勝法寶。在住宅市場依舊受限的情況下，諸多實力房企選擇擴大產品線，爭取更多市場份額。

　　尷尬期：2013年1月至今效力有“限”銷售火爆高價難抑

　　行至2013年，新國五條出臺，限購、限貸并未松動，政策延續“定向寬松”。但房價控制目標卻出現變化，由此前的“穩中有降”調整為“不超過預期人均可支配實際收入的增速”。不僅如此，更嚴厲的調控政策也并未出臺，限購的存在感進一步弱化。

　　而在福州，因擔心新國五條細則中“20%個稅”落地，導致3、4月份二手房交易爆棚，一手房也借勢火了一把。在此背景下，市場供求關系重新占據市場主力，從而影響樓市量價齊升。隨著上半年市場的繼續火熱，市場謀求突破限購的應對措施也越來越多，許多售樓部更將此作為拉動銷售業績的法寶。

　　但是“錢袋子”的收緊，卻在調控“按兵不動”之余，給市場潑了盆冷水。

　　首先就是福州公積金貸款由松到緊的變化，被業內解讀為調控加碼的前奏。而下半年開始，銀行“錢荒”導致房貸放款時間拉長；9月份，福州銀行全線上調二手房房貸利率。業內人士林先生就表示，“隨著限購的弱化，信貸政策的變化超越了限購成為影響樓市走向的最大因素?！?/p>

　　受此影響，一、二手房的成交均不盡如人意。甚至在市場一度期待的9月，樓市僅成交835套，創下調控三年來同期新低。但另一方面，較之2012年，房價漲幅則驚人，從年初的13594元/㎡漲至9月的15041元/㎡，福州房價至此邁入一萬五大關。

　　市場的熱度不減以及“按不住”的房價，凸顯了調控持續的必要性。更有業內人士呼吁：“調控不升級，房價將失控?！?/p>