自營式物管最普遍 業主基本不用花錢

海都駐臺記者探訪 臺灣物業管理模式

林先生，臺北市忠孝東路4段559巷富陽大樓的總務。說是總務，其實整個大廈連他在內，只有2名管理人員。

富陽大樓相當于酒店式公寓，打理起來比較簡單。大部分租戶入住前，會一次性繳清一年的租金和物業管理費。如果是季度繳的，就需要多交一個月的押金。“為了管理的方便。”林先生說，臺灣雖然很少出現物業費欠繳的現象，但為了避免麻煩，大部分酒店式公寓都實行這一模式。

林先生本身還是隔壁鼎園大樓小區管委會的“財務委員”。“我老板在隔壁小區有5個單元的房子，所以我就身兼兩職。”林先生笑著解釋道。

鼎園大樓實行的是臺灣最普遍的業主自營式物業管理。所謂業主自營式物業管理，和大陸的業委會自治模式相似，由樓房業主自己打理。臺灣物業管理學會秘書陳女士說，早期臺灣小區的建筑物大多只有一幢，因而這種形式最為多見。

業主自營式物業管理的最大優勢是，業主基本不用花錢或者花很少的錢，也能對普通住宅樓房實行統一的物業管理。整個小區的建筑物分為兩部分：一部分是私產（即居民的套房），由業主自己打理；另一部分是公產，包括庭院、各種公共活動場所和臨街的配套建筑物，由管委會管理。

管委會管理純屬義務，沒有任何報酬。委員一般任期一年，每月開會一次，討論決定社區物業管理的重大問題。“幾乎每個業主都會輪到當管委會成員，因而每個業主對小區的責任心也比較強。”林先生說道。

臺灣地區的小區均實行住戶公約制度，公約中明確規定，所有住戶都要愛護使用房屋及設施，維護環境衛生和整潔。如有人違反了公約，就會受到本樓其他住戶的譴責，這也為自營管理創造了條件。在這一前提下，每個戶主每月需繳交的管理費經濟負擔并不重。

社會分工細化

小區各種服務均外包

臺灣物業管理學會秘書陳女士介紹，臺灣的住宅小區管理涉及的同樣是業主委員會與物業管理公司。不過，住宅小區管理的相關事務均由業主“自主”決定，包括選舉業主委員會、是否聘請物業管理公司、確定物業管理收費標準等，與政府部門無關。

同時，受聘的物業管理公司不能直接向業主收管理費，而是由業主委員會收取后存入專門賬戶，按月向物業公司撥付。業主委員會的“監察委員”和“財務委員”履行“會計、出納”的職責，共同負責撥付費用。

陳女士解釋，如果物業公司服務不好，業主委員會有權解聘，無需政府部門介入。

采訪中，海都駐臺記者發現，有意思的是，臺灣的物業管理隊伍非常精干，一般專職人員都很少。對此，物業資深從業人員楊先生透露，這是因為小區內的保安都是外包服務。據介紹，臺灣物業公司的市場化程度比較高，像大陸常見的開發商自己組建物業服務公司管理自己房產的情況很少。物業服務公司主要是管理型的，專業管理和服務基本上分離，清潔、綠化、滅蟲、設備管理等一般都分包給相關的專業服務公司。

社會分工的細化，在這種模式下，物業企業的運營成本相對低一些，但管理的水平和效率卻很高，出現業主欠繳物業費的現象也鮮有出現。

陳女士說，偶爾出現業主和物業因物業費繳交而出現糾紛現象，每個社區內都成立了專門的社區調解委員會，予以調解。調解不成功的，則通過走法律途徑解決。