難收的物業費

東南網11月3日訊（海峽都市報閩南版記者 曾小琴 劉淑清 林深圳 駐臺記者 陳麗娟 攝影 白志強 田米 編輯 陳世國 王子予 視覺 肖美瑞 張娟）

這是一出物業和業主間的狗血劇，也是一場沒有真正贏家的官司：物業把60多戶業主告上法庭，索要被拖欠的24萬余元物業費，業主敗訴；有業主反過來舉報物業沒有資質，物業被主管部門責令退出；結果小區陷入混亂，電梯全被關停……

10月15日起，泉州市區東方花園城，因為物業的退出開始陷入無序；豐澤南埔社區介入協調，試圖建立臨時代管機構，但至今沒有實質性進展。這一風波的起源——物業費難收繳，其實并不是個案。

物業費為什么難收？“你服務不好，我干嗎要交物業費？”“你不繳費，物業難以維繼，哪來的服務？”這樣的死局，在泉州、漳州乃至國內其他城市的小區并不鮮見。

物業費到底有多難收？一組數據可見一斑：泉州北星社區海星小區收繳率近50%，霞淮社區豐盛假日城堡收繳率近70%，收繳率超過90%的并不多。

這樣的死局該如何破解？新的《福建物業管理條例》征求意見稿提出，小區業主拒繳物業費，擬納入個人征信系統。泉州住建部門也有意向，擬讓業委會出面收取物業費，再按合約逐月支付費用給物業公司。今日，泉州市人大常委會還將視察《關于加強住宅小區物業管理工作的建議》辦理情況。

海都駐臺記者發現，在臺灣欠繳物業費的情況極少，社會分工細化，小區的管理和服務脫鉤，保安、衛生等服務全部外包給專業公司，物業企業的運營成本相對低一些，但管理的水平和效率卻很高。這或是未來的一大趨勢。本期深讀，關注物業費背后的博弈。

業主物業互告 小區停擺

　　物業退出后，東方花園城小區的電梯被封，業主們只能爬樓梯

家住東方花園城的陳莊（化名）怎么也沒想到，自己本是維權投訴物業，卻讓整個小區陷入困境。他本人也深陷輿論漩渦，成為眾矢之的。

小區宣傳欄中，豐澤磊豪物業公司留下的《公告》依然存留。《公告》稱，物業公司10月15日正式撤離，因為電梯無人管理必須停梯，如果有人自己拿主意開梯，發生事故自己負責。地下室加壓泵停機，無人管理，如果有人做主開機，控制器燒壞后果自負。2015年10月14日后一切安全問題與物業公司無關。

陳莊家住頂樓17樓，年近六旬的他和眾多業主一樣，已連續爬了半個月的樓梯。見到海都記者，他顧不上喘粗氣，急著訴說自己這段時間的委屈。

物業撤離

在陳莊搬進東方花園城的五年里，先后經歷了兩次物業撤離，最近的一次，是半個多月前。

其實，2012年磊豪物業進駐時，陳莊是充滿期待的。他掏出數張物業費繳納收據，從2012年7月到2013年6月的近一年時間里，每一筆物業費他都準時繳納，并經常給小區的管理建設提意見，可有時候得到的回應并不令人滿意。

他整理了一疊詳細的存證資料：有關于業主家里被盜的說明書；有物業當年承諾的管理方案；有物業與業主打官司的判決書；甚至還有業主認為物業沒有兌現管理承諾的種種佐證……“他們當年承諾的服務為三級服務，可是你看看，每年定期清洗二次供水池、公示收支狀況、發電機每月運行一次等，他們都沒有做到。”陳莊拿出物業管理服務標準對照表，逐字逐句地解釋道。

更讓他不能接受的是，這家服務了三年多的物業公司，竟然沒有資質。東方花園城的原物業方、豐澤磊豪物業有限公司經理方先生也坦言，他們確實未取得物業服務資質。他稱，在陳莊等人告發后，公司接到豐澤區住建局的通知，責令他們按規撤出小區的管理。豐澤區住建局相關人員也證實，豐澤磊豪確實未取得物業資質，局里已發出整改通知，責令物業撤離。

對于業委會，陳莊等業主也提出疑惑：業委會為何沒把好關，聘請了無資質的物業公司？東方花園城原業委會主任鐘先生稱，業主委員會成立于2011年，當時磊豪物業公司正在辦理資質，業委會并不是有意隱瞞。

電梯停了，保安沒了，小區大門失守怎么辦？經小區業主緊急討論，應對該混亂場面的通知也貼遍了各個樓道口，“解決小區當前最為緊迫的保安工作問題，特別倡議小區業主緊急集資，用于聘請臨時保安，盡快成立臨時代管機構……”

其間，因物業缺位，有的業主將矛頭指向了告發前物業的陳莊等人，有的業主則出謀劃策為小區謀出路。

對簿公堂

早在物業撤離之前，業主與物業間的糾葛，一度鬧到了公堂之上。

方先生介紹，從2012年7月至2015年10月14日，他們公司為小區服務了3年多時間。2012年6月，小區原先的物業公司被撤換。經多方同意，他們公司入駐。當時物業與業委會簽訂了一份臨時合約。而在簽約之初，他們正在為物業資質申請而奔波，后來因為種種原因，資質申請擱淺。之后，物業公司與東方花園城也未再補充簽訂正式協議。

“小區物業費欠了41萬元，物業一直虧損，我們本也難承受這負擔。”方先生介紹，東方花園城共3.2萬平方米，每平方米收取物業管理費1.2元。進駐第一年，物業費用及水電公攤等繳交比例為85%，第二年大約有80%，到了第三年，還不到65%。方先生稱，時至今日，360戶居民、60家店面，總計420戶業主，有100多戶業主沒有繳齊物業費，總計拖欠41萬元。其中，有40多戶從未繳過物業費的業主。

方先生認為，造成這樣的局面，部分原因是物業公司沒有做到盡善盡美，有些業主有意見，并煽動其他業主一起拒繳物業費。而物業費繳交不全，公司無以為繼，也會影響服務質量。

今年7月，豐澤磊豪物業將東方花園城小區總共欠費24萬元的60多戶業主，分批一一告上法庭，里面也包括陳莊。7月，豐澤法院開庭審理了此案，業主敗訴。方先生稱，由于每次只能起訴一戶業主，目前有19戶業主走上法院被告席。有的業主在還未開庭前，就自覺將所欠物業費上繳。開庭至今，公司又追繳了4萬多元的物業費。

此外，方先生也有些擔心，公司撤走前繳納了部分公攤水電費，但最多只能持續到11月中旬。屆時，如果還未有新的物業接管，小區恐怕會面臨斷電斷水的狀況。

破解困境

物業撤離、小區無人管理，由業委會再次引入新的物業公司不就行了？

實際上，從去年開始，東方花園城就沒有業委會了。東方花園城原業委會主任鐘先生介紹，去年業委會換屆選舉，南埔社區也積極介入，卻沒有業主愿意加入。

面對一片混亂的小區，有熱心業主張貼了《東方花園城物業管理缺失的臨時應對方案》及《東方花園城委托成立物業臨時代管機構的授權》。《臨時應對方案》稱，由熱心業主查看加壓水泵，輪流開關水泵，保障供水；由華大街道牽頭，組織小區業主（至少50%以上業主簽字）授權成立小區臨時代管機構；而電梯只能暫時關閉，必須等臨時代管機構引入物業后才能開梯。

南埔社區的魏書記也連續多天走訪，并指派了社區人員協助業主解決此事。魏書記表示，聽到、見到很多不和諧的境況，有些中低層的業主沒有意識到問題的嚴重性，甚至稱，“反正我不住在高層，電梯不能用，對我影響也不大”。

魏書記認為，當務之急是盡快建立臨時代管機構，暫時負責小區的安保、電梯等問題；如果有需要，保潔方面社區可以臨時支援。接下來，盡快選舉、成立新一屆業委會，由業委會重新引入物業。

昨日，海都記者了解到，有熱心業主、社區居委會與相關物業公司洽談，暫時接手小區的物業管理，并提出屆時還需要過半業主的簽字同意，期待業主們能積極配合。同時提出，如果能順利追繳拖欠的物業費，引入新物業應該會比較順利。

有業主建議，新的業委會成立后，可以增加一條章程：業委會成員任期半年，各梯輪流當，既是責任也是義務，沒有理由讓個別人為大家免費服務。

眾口難調，不滿意者，下次輪他當。

讓九成業主繳費是個技術活

由業委會牽頭，漳州薌城九龍城小區的業主們籌集了17萬資金，建起小區大門和保安亭

物業費收不齊，是物業公司普遍反映的“老大難”，也是物業撤離的主因。海都記者連日走訪發現，目前泉州普通住宅小區里，物業費收繳率能達到90%的并不多。有的小區因業主與物業公司有分歧，物業費繳交率甚至沒過半。

眾口難調之下，小區僅靠物業公司管理，很少能盡如人意。反倒是物業、社區、業委會等通力協作，共同構筑起和諧的小區。

此篇通過對多個小區的物業現狀走訪，希望能帶來更多小區管理上的提醒和啟發。

北星社區海星小區：

物業費收取率不到一半

海星小區是泉州最大的安置房小區，遠遠望去頗具現代氣息。走近一看，小區內的環境衛生卻令人擔憂：建筑沙土隨意堆放，生活垃圾散落在小區過道。

海星小區毗鄰市行政中心，目前共有21棟1820戶住戶、70多家店面。2009年一期交房之初，泉州長冠物業接管小區，后來該物業撤出，社區又代管了3年。去年8月，福建南奔物業服務有限公司進駐。談及小區的管理現狀，該物業公司董事長曾志強也是一臉無奈。他說，目前僅入住800多戶，物業費每平方米收取1元，作為安置小區，未入住的業主基本未繳物業費，獨居一戶的老年人也未收繳，物業費收取率不到一半。“整體說來，業主花錢買服務的意識不夠，還有業主以物業管理不到位為由拒繳物業費。”曾志強稱，下一步，他將更換小區老化的監控線路，完善一門一卡門禁制度，繼續加強小區的衛生保潔和安全。他堅信，隨著小區周邊的泉州一中、晉光小學的投用，小區的入住率將不斷提升。

霞淮社區豐盛假日城堡：

12年換了七八家物業公司

位于霞淮社區的豐盛假日城堡，于2003年交房。那座砌成城堡形狀的大門，曾經讓住戶們對未來城門里的生活有著美好的向往。

可說到小區的物業管理，5棟的業主陳阿姨掰著手指數落：樓道電梯壞了，反映后物業沒及時修；小區內到處是車，業主沒地方停車；樓道公共場所好久才打掃一次……

目前小區有14棟業主1500多戶，店面300多家。12年了，這里的物業來了又走，走了又來，先后換了七八家物業服務公司。目前負責該小區物業的是泉州市宏思物業服務有限公司，已管理該小區5年多，也是小區服務最長的物業公司。

該公司相關負責人張景南介紹，作為豐澤區美麗社區建設點，小區目前正著手整治，經業委會同意也將整改部分綠化帶增設停車位，所以當前小區看起來會不那么清潔。至于業主反映的問題，他們也會盡快改進。

張景南說，豐盛假日是十多年的老舊小區，設施設備常出現問題，尤其是化糞池老化嚴重，電梯也常要維修維保。而最關鍵的是，小區物業的收繳率只有近70%，物業費收不齊，小區運行就比較困難。

北峰街道見龍亭小區：

滿意度調查改善小區亂象

去年8月，見龍亭小區因短時間內多次破管停水，影響了1200余戶居民正常用水，本報曾進行過報道。緊接著，該小區又因大面積停電、電梯維修拖拉、裝修垃圾隨處可見等問題再次見諸報端，并在當月的物業管理考評中以49分的低分居泉州市區綜合考評末位。近日，記者在走訪過程中發現，該小區衛生、綠化等方面做得很不錯，他們是怎么改善的？

見龍亭小區物業項目經理陳先生介紹，見龍亭是泉州市最大的保障性住房小區，集安置房、廉租房、經濟適用房等為一體，入住1500多戶，入住率約50%。為了能與業主直接對話，物業主動聯系了一些有威望的業主代表，通過他們加強與其他業主的溝通。

去年，他們還嘗試著進行滿意程度調查。比如，有8%的業主對于屋頂漏水有意見，部分業主對安保管理等不信任。了解到業主的具體訴求，才能個個擊破。如今，陳經理正打算整治停車亂象，他希望通過統一管理，降低車輛失竊的可能。

陳經理也表示，小區管理更需要“四位一體”的配合，建設指揮部把好工程關、社區委員會進行協調、物業公司做好管家、業主委員會做好橋梁，才能一起將小區管理品質提上來。

目前，小區安置房的物業費收取率達到92%，經濟適用房達到80%，整體尚能滿足小區運作。

漳州薌城九龍城小區：

業委會自治中的佼佼者

解聘物業公司，這是業主和物業矛盾集中爆發的結果。這種情況下，業主委員會能把小區管理得井井有條的屈指可數。漳州薌城區九龍城北區無疑是其中的佼佼者。九龍城小區分南北兩區，以南昌路為界，7至10幢為北區，共280戶。昨天，海都記者到九龍城北區實地走訪，由業主自愿捐款10多萬元建設的大門已于年初啟用，實行封閉式管理。最近兩年來，該小區只有一戶業主拖欠物業費，已收取的物業費扣除小區管理成本，還結余9萬多元。

小區該怎么自治？由全體業主公投決定！

小區業委會顧問阮阿伯介紹，業委會聘請了一名職業經理人，業委會成員帶頭交清了物業費，并且公示小區的收入開支。對于公共事務，業委會都會事先征求多數業主的同意再執行。2013年年底，九龍城小區業委會倡議建設小區大門，這是一筆不小的開支，但部分業主反對使用公維金，怎么辦？業委會另辟蹊徑，征得多數業主同意后，向業主募集資金，一共籌得17萬元，順利修起了大門和保安崗亭。“自治的好處，是業主們可以用最少的錢，做更多想做的事。”阮阿伯說。

對于業委會自治，漳州市物管站一名工作人員有不同看法。“小區物業管理很龐雜，涉及消防、電梯等公用設備的維護，需要專業的知識，只靠業主的一腔熱血，是很難自治起來的。”這名工作人員說，相關法律對業委會的監管仍處于空白。該工作人員建議，物業管理面積超過5萬平方米的，最好交給專業的物業公司去管理。畢竟，物業企業若亂作為，有關部門可依法按規對其進行監管約束。

拒繳物業費擬納入征信系統

　　張娟/漫畫

物業費難收繳引起的惡性循環，正是小區難管的癥結所在，該如何破解？

據透露，新的《福建物業管理條例》正處征求意見稿階段，意見稿就提出，對小區業主拒繳物業費，擬納入個人征信系統。

泉州市住建部門相關人士也透露，今后泉州住宅的物業費將由業委會收取，若是物業服務公司代勞的話，那么費用收取的蓋章則加蓋業委會，而物業公司的費用，則根據合同約定，由業委會支付。

業主拒絕物業費 擬納入個人征信系統

泉州市物業協會會長鄭鎮安認為，關鍵是物業要誠信，承諾就要兌現，這是企業生存的生命力，而業主在享受服務的同時，也要有花錢買服務的意識。

鄭鎮安介紹，如何解決業主不繳納物業費這一難題，有人曾建議，應納入失信記錄范疇。而對于不誠信的物業企業，通過業委會撤換物業公司，或業主可向行政主管部門投訴，行政主管部門的誠信系統內，記錄投訴的次數等，并對誠信較差的企業，限制其企業接盤，以起到監督督促的作用。“待泉州實現地方立法，建議加快對物業企業和業主誠信立法，對他們的不誠信行為加以限制。”

泉州市住建局相關人員透露，新的《福建物業管理條例》征求意見稿就提出，對小區業主拒繳物業費，擬納入個人征信系統。

其實這樣的做法，國內其他地方也在嘗試。據現代快報報道，《南京市住宅物業管理條例（草案）》征求意見稿也提到，業主有欠交物業服務費用等違反物業服務合同以及違反法律法規、管理規約等行為，經生效判決或仲裁裁決確認的，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。但這個條文引起了市民的熱議，在一項網絡投票中，有八成網友對這個規定投反對票。目前南京市人大常委會經一審對草案作了修改：對欠交物業費、公攤水電費等行為，經生效判決或仲裁裁決確認后，仍不履行的，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。

泉州住宅物業費

設想改由業委會收取

泉州市住建局相關人員稱，目前，就提升物業管理水平，該局與物業協會正對市區小區物業管理現狀做調研，內容涉及業委會的成立、物業費的繳交、業主大會業委會規范管理、各行政主管部門齊抓共管等。

該人士指出，下一步，泉州將進一步規范業主大會、業委會，充分發揮其作用。“有個初步的意向，今后泉州住宅的物業費將由業委會收取，若是物業服務公司代勞的話，那么費用收取的蓋章則加蓋業委會。而物業公司的費用，則根據合同約定，由業委會支付。業主對物業公司服務有何意見建議，可反映給業委會，由業委會督促物業公司整改。若物業服務實在做得不到位，管理實在太差的話，則可由業委會解雇，另聘其他物業公司。”

福建賢泰律師事務所律師李文質認為，緩和業主與物業公司之間的矛盾，需提高業主和物業公司的履約精神，合同簽了就該按合同來履行，一方如果沒有履行可以到法院起訴對方，而不是“惡對惡”的方式解決。

李文質指出，雙方容易發生糾紛，另一個重要原因就是《物業服務合同》的內容約定不清楚，特別是物業幾個關鍵服務項目，例如安全、衛生。一般物業合同只是籠統約定要維護小區安全和保持衛生，但怎樣算是維護小區安全，沒有明確，致使雙方對何為遵守合同約定產生矛盾，直接導致是否交物業費產生糾紛。建議在《物業服務合同》中就物業的關鍵服務項目要有更仔細的約定，物業公司是否已經履約就有參照的標準，有了標準就好辦事。

自營式物管最普遍 業主基本不用花錢

海都駐臺記者探訪 臺灣物業管理模式

林先生，臺北市忠孝東路4段559巷富陽大樓的總務。說是總務，其實整個大廈連他在內，只有2名管理人員。

富陽大樓相當于酒店式公寓，打理起來比較簡單。大部分租戶入住前，會一次性繳清一年的租金和物業管理費。如果是季度繳的，就需要多交一個月的押金。“為了管理的方便。”林先生說，臺灣雖然很少出現物業費欠繳的現象，但為了避免麻煩，大部分酒店式公寓都實行這一模式。

林先生本身還是隔壁鼎園大樓小區管委會的“財務委員”。“我老板在隔壁小區有5個單元的房子，所以我就身兼兩職。”林先生笑著解釋道。

鼎園大樓實行的是臺灣最普遍的業主自營式物業管理。所謂業主自營式物業管理，和大陸的業委會自治模式相似，由樓房業主自己打理。臺灣物業管理學會秘書陳女士說，早期臺灣小區的建筑物大多只有一幢，因而這種形式最為多見。

業主自營式物業管理的最大優勢是，業主基本不用花錢或者花很少的錢，也能對普通住宅樓房實行統一的物業管理。整個小區的建筑物分為兩部分：一部分是私產（即居民的套房），由業主自己打理；另一部分是公產，包括庭院、各種公共活動場所和臨街的配套建筑物，由管委會管理。

管委會管理純屬義務，沒有任何報酬。委員一般任期一年，每月開會一次，討論決定社區物業管理的重大問題。“幾乎每個業主都會輪到當管委會成員，因而每個業主對小區的責任心也比較強。”林先生說道。

臺灣地區的小區均實行住戶公約制度，公約中明確規定，所有住戶都要愛護使用房屋及設施，維護環境衛生和整潔。如有人違反了公約，就會受到本樓其他住戶的譴責，這也為自營管理創造了條件。在這一前提下，每個戶主每月需繳交的管理費經濟負擔并不重。

社會分工細化

小區各種服務均外包

臺灣物業管理學會秘書陳女士介紹，臺灣的住宅小區管理涉及的同樣是業主委員會與物業管理公司。不過，住宅小區管理的相關事務均由業主“自主”決定，包括選舉業主委員會、是否聘請物業管理公司、確定物業管理收費標準等，與政府部門無關。

同時，受聘的物業管理公司不能直接向業主收管理費，而是由業主委員會收取后存入專門賬戶，按月向物業公司撥付。業主委員會的“監察委員”和“財務委員”履行“會計、出納”的職責，共同負責撥付費用。

陳女士解釋，如果物業公司服務不好，業主委員會有權解聘，無需政府部門介入。

采訪中，海都駐臺記者發現，有意思的是，臺灣的物業管理隊伍非常精干，一般專職人員都很少。對此，物業資深從業人員楊先生透露，這是因為小區內的保安都是外包服務。據介紹，臺灣物業公司的市場化程度比較高，像大陸常見的開發商自己組建物業服務公司管理自己房產的情況很少。物業服務公司主要是管理型的，專業管理和服務基本上分離，清潔、綠化、滅蟲、設備管理等一般都分包給相關的專業服務公司。

社會分工的細化，在這種模式下，物業企業的運營成本相對低一些，但管理的水平和效率卻很高，出現業主欠繳物業費的現象也鮮有出現。

陳女士說，偶爾出現業主和物業因物業費繳交而出現糾紛現象，每個社區內都成立了專門的社區調解委員會，予以調解。調解不成功的，則通過走法律途徑解決。