□回顧篇

　　東南網(wǎng)10月23日訊（海峽都市報記者 林姿）2010年10月10日，福州市下發(fā)《關(guān)于進一步貫徹落實國務(wù)院文件精神，堅決遏制房價過快上漲的補充通知》，至今這項福州版限購令已經(jīng)執(zhí)行三周年。

　　三年來，由于“去投資化”的高壓調(diào)控，大量投資、投機需求已被擠出樓市，市場基本回歸以“自住需求”為主。一定程度上，樓市調(diào)控已經(jīng)取得顯著成效。

　　然而，隨著政策“見底”，限購“藥性”也減弱——

　　從限購一周年內(nèi)量價齊跌，二周年時價滯量漲，到如今房價上漲，市場預期轉(zhuǎn)向，倒逼著下一步出臺制度化、市場化的解決方案。

　　因此，我們以時間為軸線，回顧政策層面的變化影響下市場的不同狀態(tài)變化，以期“見微知著”，循著調(diào)控政策不斷“糾偏”的過程，把握市場回歸理性發(fā)展的軌跡。

　　震蕩期：2010年10月10日至2012年3月新政從嚴成交下跌房價滯漲

　　從2010年福州版限購令出臺到2012年3月，可以說是限購效力最大化的時期。不論是國家還是地方，高壓行政手段、從緊的金融信貸手段不斷出臺，層層高壓嚴控，從購房資格到購房貸款，樓市中的投資、投機需求已被全部堵死。

　　市場迅速轉(zhuǎn)冷，首當其沖的就是成交和房價的變化。

　　2009年，福州住宅共成交47145套。而2011年福州市區(qū)住宅成交15664套，不僅同比2010年下跌17.25%，較之2009年更是大幅縮水。這也可以反映出投資投機需求撤出的大致數(shù)量，但不能否認的是，它也影響和誤傷了一些含部分改善需求和剛性需求的入市。

　　在成交面積段方面，與往年相比剛需小戶型上市數(shù)量有明顯增長。此外，受擠出效應(yīng)影響，曾經(jīng)風頭無二的不限購區(qū)域以及不限購產(chǎn)品，在市場觀望情緒加劇及銀行信貸額度收緊的大環(huán)境中，同樣未能幸免，銷售熱度較此前有所下降。

　　與此同時，房價上漲速度相對于2009年—2010年明顯放緩，在12000元/㎡~13000元/㎡區(qū)間內(nèi)徘徊。一業(yè)內(nèi)人士分析認為，開發(fā)商為了提高銷售速度，選擇以低價位產(chǎn)品入市吸引客戶，目的是迅速搶占所剩不多的剛需市場。“但現(xiàn)在的降價，只是定價上的策略性調(diào)整，試探市場，總體幅度并不大。”

　　對購房者而言，首套房貸利率不斷攀升，月供“壓力山大”，而價格尚未調(diào)整至滿意的程度，因此觀望情緒濃厚。不論是開發(fā)商還是購房者都在觀望下一步政策走向，市場陷入深度博弈期。

　　適應(yīng)期：2012年3月至2012年年末調(diào)控趨穩(wěn)成交止跌房價反彈

　　2012年初，為了應(yīng)對國內(nèi)經(jīng)濟增長下行的風險，中央把“穩(wěn)增長”放在了重要位置上，對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度從“堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭”轉(zhuǎn)變?yōu)椤按龠M房價合理回歸”。

　　與2011年幾乎每月都有新調(diào)控政策出臺的高頻狀態(tài)不同，在2012年后，新政出臺頻次明顯放低，呈現(xiàn)出圍繞滿足自住需求為主的“定向?qū)捤伞钡氖袌鎏卣鳌５胤絼t敏銳地感應(yīng)到這種變化，在沒有觸碰限購紅線的前提下，通過如普通住宅標準調(diào)整、各種購房補貼措施、利率上的定向?qū)捤膳c優(yōu)惠，刺激樓市成交量回升。

　　在信貸金融政策的相對寬松中，市場也迎來了成交的逐月上揚，就連暑期檔也同樣可圈可點：全年成交收于21213套，較2011年增加了三成。受成交攀升影響，房價從年初的12529元/㎡升至年末的13375元/㎡，漲幅控制在合理區(qū)間。

　　而市場似乎也已經(jīng)適應(yīng)了調(diào)控的節(jié)奏，找到了限購之下的生存之道。

　　縱觀主流樓盤的推盤策略，則與市場中的需求變化相符：年初從剛需出發(fā)主推對應(yīng)房源，隨后小量試探房價，其間拓寬渠道加強推盤，此后針對改善型需求推出大戶型房源。更多的開發(fā)商則信奉“短平快”字訣，加快速度推盤搶占市場需求，合理定價成為取勝法寶。在住宅市場依舊受限的情況下，諸多實力房企選擇擴大產(chǎn)品線，爭取更多市場份額。

　　尷尬期：2013年1月至今效力有“限”銷售火爆高價難抑

　　行至2013年，新國五條出臺，限購、限貸并未松動，政策延續(xù)“定向?qū)捤伞薄５績r控制目標卻出現(xiàn)變化，由此前的“穩(wěn)中有降”調(diào)整為“不超過預期人均可支配實際收入的增速”。不僅如此，更嚴厲的調(diào)控政策也并未出臺，限購的存在感進一步弱化。

　　而在福州，因擔心新國五條細則中“20%個稅”落地，導致3、4月份二手房交易爆棚，一手房也借勢火了一把。在此背景下，市場供求關(guān)系重新占據(jù)市場主力，從而影響樓市量價齊升。隨著上半年市場的繼續(xù)火熱，市場謀求突破限購的應(yīng)對措施也越來越多，許多售樓部更將此作為拉動銷售業(yè)績的法寶。

　　但是“錢袋子”的收緊，卻在調(diào)控“按兵不動”之余，給市場潑了盆冷水。

　　首先就是福州公積金貸款由松到緊的變化，被業(yè)內(nèi)解讀為調(diào)控加碼的前奏。而下半年開始，銀行“錢荒”導致房貸放款時間拉長；9月份，福州銀行全線上調(diào)二手房房貸利率。業(yè)內(nèi)人士林先生就表示，“隨著限購的弱化，信貸政策的變化超越了限購成為影響樓市走向的最大因素。”

　　受此影響，一、二手房的成交均不盡如人意。甚至在市場一度期待的9月，樓市僅成交835套，創(chuàng)下調(diào)控三年來同期新低。但另一方面，較之2012年，房價漲幅則驚人，從年初的13594元/㎡漲至9月的15041元/㎡，福州房價至此邁入一萬五大關(guān)。

　　市場的熱度不減以及“按不住”的房價，凸顯了調(diào)控持續(xù)的必要性。更有業(yè)內(nèi)人士呼吁：“調(diào)控不升級，房價將失控。”

左右為難

下一步，還是限購？

限購三年，樓市購買力依舊旺盛（資料圖）

　　東南網(wǎng)10月23日訊（海峽都市報記者 邱巖）從2010年以來，每逢年末，“限購會否取消”成為了各大地產(chǎn)媒體的主要話題。

　　當然，三年來的答案依然是“不會”。

　　但是，從三年前的樓市“震蕩”到如今去留兩難的“尷尬”，限購令在市場中的存在感也逐年下降——即便它仍然客觀影響著市場。

　　在這樣的背景下，限購是否又到了討論去留問題的時候？然而限購令之后，又將有怎樣的替代政策？

　　還是從這三年來的樓市變化談起。

　　焦點1

　　三年限購，改變了什么？

　　抑制房價過快上漲的趨勢，排除投機性購房需求——這是三年前，業(yè)內(nèi)人士對限購令出臺目標的解讀。

　　那么，這三年來，房價過快上漲的趨勢是否被抑制？樓市購房需求是否回歸自住？

　　根據(jù)海都房網(wǎng)地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心顯示：2010年10月福州百城房價均價指數(shù)為11987元/m，2013年9月均價指數(shù)則為15041元/m。值得一提的是，在2010年10月至2012年3月之間，房價基本維持小幅平穩(wěn)波動態(tài)勢，而在2012年3月之后，房價開始小幅上漲，直至今年漲幅出現(xiàn)增大趨勢（如圖表所示）。

　　而這，是否意味著目前限購令對房價的抑制作用開始減弱？對此，業(yè)內(nèi)人士給出了不同解讀。

　　福州立丹行市場經(jīng)理鄭可虹就告訴記者，根據(jù)立丹行的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2009年—2010年，福州成交均價整體上漲約3500元/m，2010年—2011年，福州成交均價則上漲了2300元/m，可見2011年—2012年整體房價水平則基本回落至2010年—2011年水平，“雖然2013年的前三季度較2012年

　　上漲2400元/m，但房價上漲的主要原因在于結(jié)構(gòu)性的價格上漲，即市區(qū)剛需樓盤放量不足，高端改善型樓盤成為成交主力，拔升了整體成交均價。所以限購對于福州的房價上漲還是有比較明顯的抑制”。

　　另一方面，對于限購令是否引導購房需求回歸自住，不少業(yè)內(nèi)人士還是表示了肯定。福州麥田房產(chǎn)業(yè)務(wù)總監(jiān)吳祖懷表示：“以麥田為例，限購出臺前的純投資性購房群體在成交比例中可達10%左右，而當下一般控制在5%~6%，已經(jīng)下降了一半，投資性需求還是得到抑制，目前市場主體仍以自住性購房為主。”

　　事實上，在經(jīng)過三年的總結(jié)后，人們對限購令的總體影響也有了更為清晰的認識。資深地產(chǎn)人士劉福泉就談道，限購令雖然對樓市產(chǎn)生了一定影響，但并不如當初想像的那樣大，就樓市影響因素而言，宏觀經(jīng)濟形勢應(yīng)該排在第一位，對城市未來的發(fā)展預期排在第二位，而限購令最多也只能排在第三位，而金融信貸政策的影響不比限購令低。

　　焦點2

　　何時才能“撤限”？

　　然而，無論存在感如何減弱，無論影響是否如預期，作為人們眼中的“階段性行政化調(diào)控手段”，限購令一旦開啟執(zhí)行模式，想要撤下也是難上加難。

　　因為始終有一個問題無法回答：如果沒有限購令，樓市還能“穩(wěn)住”嗎？

　　為此，采訪中，許多業(yè)內(nèi)人士均表示“撤限”仍言之尚早。鄭可虹表示，就目前的福州市場來看，限購令還未到取消之時，如果沒有相應(yīng)的調(diào)控政策進行替代，一旦限購令取消，可能會形成房價的報復性反彈，“而當下限購令并非效果越來越差，而是經(jīng)過三年市場消化期后，人們的心理預期變化以及市場應(yīng)對措施增多，導致限購的執(zhí)行力度大打折扣，所以限購令并不應(yīng)取消，相反，要考慮是否應(yīng)強化執(zhí)行力度”。

　　“但當下限購令也確實走到抉擇的岔路口，目前許多人對限購政策也在持續(xù)觀望中，就看即將召開的十八屆三中全會是否有關(guān)于地產(chǎn)的新政策，這也將成為接下來房地產(chǎn)市場的政策風向標，而限購令的最終命運，或許也將在那時揭曉。”吳祖懷說道。

　　焦點3

　　后限購時代，拿什么來接棒？

　　沒有合適的替代政策，限購令的取消就無從談起，也正因此，無論限購令有多大的弊端，它也依然是當下最具影響的樓市政策——這是三年來業(yè)內(nèi)人士積累下的共識。

　　一直以來，始終有人呼吁樓市應(yīng)增加房屋持有環(huán)節(jié)的政策限制，以替代作為成交環(huán)節(jié)限制性政策的限

　　購令，從而構(gòu)建長效的樓市調(diào)控機制。但是，在2012年一度沸沸揚揚的信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)卻在今年鮮有提及，而作為長效機制呼聲最高的房產(chǎn)稅也依然處在不斷的爭議之中……

　　后限購時代，拿什么來接棒？依然未有定論。

　　對此，鄭可虹認為，市場化的經(jīng)濟手段取代現(xiàn)有行政

　　色彩過重的限購令一直是調(diào)控在努力和嘗試的方向，站在房地產(chǎn)長期可持續(xù)和健康發(fā)展角度，這也是必然的選擇和方向，后續(xù)調(diào)控應(yīng)進一步加強、加快相關(guān)長期調(diào)控政策的制定與落實，比如保障房建設(shè)體系的強化、增加相關(guān)土地供應(yīng)、差異化稅收政策和信貸政策等，只有相關(guān)替代政策體系逐步成型，

　　限購令才會逐步退出舞臺。

　　劉福泉最后告訴記者：“在對整個經(jīng)濟發(fā)展模式、房地產(chǎn)發(fā)展模式有整體調(diào)控思路，并更尊重市場的情況下，才能談及取代限購令的政策或措施，否則不會有什么行之有效的長效機制出現(xiàn)，因為誰也不好回答那個問題：萬一限購取消了，房價又上漲了怎么辦？”